Coronavirüs (Covid-19) Salgınının Kira Sözleşmelerine Etkisi Üzerine Değerlendirme

 

Coronavirüs (Covid-19) Salgınının Kira Sözleşmelerine Etkisi Üzerine Değerlendirme

 

Dünya üzerinde ilk olarak Çin Halk Cumhuriyeti sınırları içerisinde görülen ve devamında ise, başta İtalya olmak üzere onlarca ülkede, milyonlarca insanı etkileyen Coronavirüs kısa adıyla COVİD-19; Dünya Sağlık Örgütü tarafından da Uluslararası Salgın olarak değerlendirilmiştir. Her ne kadar Çin’de yeni vakaların ortaya çıkmaması ve eskiye dönük vakaların ise iyileşme sürecinde olması umut verici olsa da, başta İtalya’da olmak üzere bu kez, Dünyanın Batı Yakası olarak nitelendirilen Avrupa da bu salgın hastalık ile mücadele kapsamında birden fazla önlemlerin alınmaya başlandığı görülmektedir. Dünyayı her geçen gün sarmakta olan virüs nedeniyle birden fazla ekonomik tedbirlerin alınmasına neden olan COVİD-19; birden fazla ülkede olduğu gibi Türkiye’de de, gerek kamu sağlığı gerekse de ekonomik nedenlere dayalı duyulan kaygı ve endişenin giderilmesi amacıyla tedbir ve önlemlerini almaktadır.

 

Teknolojinin ve teknolojiye bağlı olarak da ulaşımın gelişmesi ticari hayatın farklı alanlarda, farklı şekillerde yapılmasına yol açmaktadır. Özellikle yolcu ve yük taşımacılığı kapsamında havayolu ulaşımının kullanılmaya başlanmasıyla, insanların çok kısa bir süre içerisinde çok uzun mesafeler kat etmesi sağlanmış, kıtalar arası ulaşımın önündeki engeller ortadan kaldırılmıştır. Bu durum olumlu karşılanmakla birlikte, kıtalar ötesinde yer alan ve günümüzde de salgın olarak yayılmakta olan COVİD-19 virüsünün geniş bir coğrafyaya yayılmasını oldukça kolaylaştırdığı açıktır. Virüsün yapısı ve bulaşıcı etkisi de dikkate alınarak teknolojinin getirmiş olduğu kolaylıklar bir kenara bırakılarak, birden fazla ülkeye olan havayolu ulaşımı askıya alınmış, hatta Türkiye’nin Batı’ya olan tüm sınır kapıları kapatılarak, ülkemiz Dünya içerisinde karantinaya girmiştir. Bu uygulamalara Dünya üzerine örnek verilecek olursa; karantinalar, ülkeler arası sınır kapılarının kapatılması, ticari faaliyetlerdeki ihracat ve ithalat yasakları ve seyahat yasağı gibi yaptırımlar verilebilir. Bunların neticesinde de ticari platformda birçok ürünün tedariki sağlanamamakta, teslimatlar aksamakta veya hiç yapılamamakta ve hammaddeleri tükenmiş olan birçok fabrika da üretimlerine ara vermek zorunda kalmaktadırlar. Nitekim bu kapsamda da 4857 Sayılı İş Kanunu 22. Maddesi gerekçe gösterilerek birden fazla şirket tarafından çalışanların ücretsiz izne çıkarılmıştır.

 

Bu makalede, COVİD-19 vakasının kira sözleşmeleri bakımından mücbir sebep sayılıp sayılamayacağı hususu ele alınacak ve değerlendirilecektir.

 

.Hukukumuzda Mücbir Sebep Kavramı

 

Mücbir Sebebin tanımına ve içeriğine Türk Hukukunda yer verilmemiş olup, mücbir sebebin varlığı, uygulama alanı ve çerçevesi hakkında doktrin ve Yargıtay KAARLARI ışığında değerlendirme yapacağız. Ancak gerek doktrin gerekse de Yargıtay Kararları dikkate alındığında, mücbir sebep kavramının tek bir tanımının olmadığı, her bir olaya, duruma göre değerlendirilmesi gerektiğinin altını çekmek gerekmektedir. Bu nedenle de mücbir sebep kavramı ele alınırken doktrin ve Yargıtay Kararlarınca da benimsenen ana başlıklar altında ele almakta fayda görmekteyiz.

 

·     Sebep, tarafların kontrol ve faaliyet alanlarının dışında gelişmelidir.

·     Sebep, ilişkinin kurulduğu sırada var olmamalı, varolmasının hayatın olağan akışına ters düşecek nitelikte olması

·     Sebep, tüm önlemlerin alınmasına rağmen ifanın imkansızlığının önlenememesi

·     Sebep, kanunda özel haller olarak sayılan OHAl, Deprem, sel, yangın gibi afetler haricinde gelişme bir olay ise taraflar arasındaki sözleşmede ayrıca yer alması,

 

Yukarıda özet halinde sayılan sebebin mücbir kabul edilebilme kriterleri, ifanın imkansızlığına bağlı olarak Yüksek Mahkeme Kararlarında da ele alınmaktadır. Ancak yeni bir vaka olana Corona Virüsünden kaynaklı olarak Mahkemeye taşınmış uyuşmazlık olmadığı gibi, Mahkemelerce de verilmiş bir karar bulunmamaktadır. Bu nedenle doktrinler ve genel bir bakış açısı ve değerlendirmesi ile Corona Virüsü salgını hakkında değerlendirme yapmak mecburiyetindeyiz.

 

Hukukumuzda kira sözleşmeleri Türk Borçlar Kanunu m. 299 – m. 378 arasında düzenlenmiştir. Buna göre kiraya veren, kira konusu mecuru kira sözleşmesinde belirtilen tarihte ve belirtilen şartlarda kiralayana teslim borcu altında olup, Kiracı da sözleşme kapsamında teslim almış olduğu mecuru yine sözleşme kapsamında kullanma, faydalanma, yararlanma hakkını elde etmektedir. Bu kapsamda taşınmaz süresinde kiracıya teslim edilmiş veya süregelen bir kira ilişkisi mevcut ise, kiracı tarafından yegane borç, kira borcunun ve yan edimlerin yerine getirilmesinden ibarettir. Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini ve beraberinde kararlaştırılması halinde aidat ve sair gibi yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren, kiracıya yasada uygun görülen süreleri kullanmak suretiyle kira sözleşmesini feshetme ve taşınmazın tahliyesini gerçekleştirme hakkına sahiptir.

 

Kiracı veya Kiralayan mücbir sebepten kaynaklı olarak kira borcunu yerine getiremediği takdirde kira sözleşmesinin durumu nasıl olacaktır ? Kanaatimizce yukarıda da değinmiş olduğumuz ve mücbir sebebin ana başlıkları olarak Yüksek Mahkeme Kararlarında da benimsendiği üzere, sebebin meydana gelmesi ile taraflar arasında bir illiyet bağının olmaması, sebebin varlığının meydana gelmesi tarafların faaliyet ve işletmeleri dışında oluşması ve mutlak kaçınılmaz olması halinde mücbir sebep olarak değerlendirilecektir. Nitekim,

 

YARGITAY İÇTİHADI BİRLEŞTİRME GENEL KURULU E. 2015/1 K. 2016/1 T. 6.5.2016  “mücbir sebep sorumlunun faaliyet ve işletmesi dışında meydana gelen, mutlak kaçınılmaz, öngörülemez ve kaçınılamaz olaylardır. Mücbir sebep umulmayan hale göre mutlak bir kaçınılmazlık arz eder. Mücbir sebep işletme dışında gerçekleşir. Oysa, umulmayan hal işletme için bir olay da olabilir. Mücbir sebep illiyet bağını her zaman keser. Umulmayan hal her zaman tek başına illiyet bağını kesmez.”

 

 

 

YARGITAY HUKUK GENEL KURULU E. 2017/11-90 K. 2018/1259 T. 27.6.2018  “Mücbir sebep, sorumlu veya borçlunun faaliyet ve işletmesi dışında meydana gelen, genel bir davranış normunun veya borcun ihlâline mutlak ve kaçınılmaz bir şekilde yol açan, öngörülmesi ve karşı konulması mümkün olmayan olağanüstü bir olaydır ( Eren, F.: Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Ankara 2017, s. 582 ). Deprem, sel, yangın, salgın hastalık gibi doğal afetler mücbir sebep sayılır.

 

Yukarıdaki açıklamadan da anlaşılacağı gibi mücbir sebebin bir takım unsurları vardır. Öncelikle mücbir sebep, zorlayıcı bir olaydır. Bu olay doğal, sosyal veya hukuki bir olay olabileceği gibi insana bağlı beşeri bir olay da olabilir. Bu olay, zarar verenin faaliyet ve işletmesi dışında kalan bir olay olmalıdır. Mücbir sebep sebebiyle zarar veren, bir davranış normunu veya sözleşmeden doğan bir borcu ihlal etmiş olmalıdır. Yine mücbir sebep, davranış normunun ihlali ya da borca aykırılığın sebebi olmalı ve kaçınılmaz bir şekilde buna yol açmış olmalıdır. Kaçınılmazlık kavramı, mücbir sebep yönünden karşı konulmazlık ve önlenemezlik kavramını da kapsar. Mücbir sebebin bir diğer unsuru ise öngörülmezliktir. “

 

Dünya geneline yayılan ve Dünya Sağlığını tehdit eden Corona Virüsünden kaynaklı olarak Türkiye’de radikal düzeyde idari kararlar almıştır. İçişleri Bakanlığı’nın Koranavirüsü salgını nedeniyle almış olduğu önlemler ve tedbirler doğrultusunda tiyatro, sinema, konser, düğün salonu, müzikli lokanta/kafe, gazino, kahvehane, kıraathane, kafeterya, nargile kafe, internet kafe, çay bahçesi vs gibi birçok işyeri için faaliyetlerini durdurma kararı alınmıştır. Bu önlemler ve tedbirlerin yanı sıra sürekli olarak insanların dışarı çıkmaması, salgın süresi boyunca evlerinde kalmaları, işyerlerinin ise uzaktan çalışma ile devam etmeleri tavsiye edilmektedir. Nitekim eğitim ve öğretim kurumları da üç hafta süre ile tatil edilmiştir. Tüm bu hususlar birlikte değerlendirildiğinde Corona virüs salgınının bırakın orta düzeyde faaliyet gösteren veya basiretli bir tacir adamı tarafından öngörülebilmesini, uzun vadeli önlem ve tedbirler alan, almak durumunda olan devlet ve Sağlık Kuruluşlarınca da öngörülememiştir. Nitekim alınan önlemler ve tedbirler nedeniyle işyerlerinin kapatılması/kapalı tutulması öngörülebilir ve önlenebilir bir durumdan ileri gelmemekle birlikte, işletmenin veya tarafların işletme faaliyetlerinden ileri gelen bir durumdan da kaynaklanmadığı ortadadır. Bu nedenle mevcut durumun idari karar ile kapatılmasına karar verilen işletmeler yönünden mücbir sebep olarak addedilmesi gerektiği kanaatindeyiz.

 

Üzerinde durulması gereken bir diğer husus ise, idari karar ile kapatılma kararı verilmeyen işyerleri ve salgın nedeniyle ücretsiz izne ayrılanların kira borçlarının durumudur. Kanaatimizce, ülke geneline yayılan ve Dünya Sağlık Örgütü tarafından da Uluslar arası Salgın olarak değerlendirilen Corona Virüs nedeniyle, işyerini kapamak, askıya almak, ülkeler arası ulaşım, ticaret ve iletişimde meydana gelen kısıtlamalardan kaynaklı olarak ekonomik darboğaza girilmesi durumlarında mücbir sebebin koşullarının oluşmadığına kanaat getirilmesi halinde TBK 136 ve devamı maddeleri kapsamında, ifanın imkansızlığı hükümlerine göre sözleşmenin ortadan kalkacağı, sözleşmeden kaynaklı olarak borcun da ortadan kalkacağını belirtmek isteriz.

 

 İfa imkansızlığının varlığı halinde karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde imkânsızlık sebebiyle borçtan kurtulan borçlu, karşı taraftan almış olduğu edimi sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca geri vermekle yükümlüdür. İfa imkansızlığı hususunun sözleşmeden dönme, veya sözleşmenin ortadan kaldırılması sonucuna yol açtığı, bu nedenle de geçmişe yönelik sonuçlar doğurduğu da unutulmamalıdır.

 

.Sonuç

 

Corona Salgını sadece ülkemizi değil, aynı zamanda tüm Dünyayı saran, Dünya insanlarını tehdit eden salgın hastalık olarak halen daha devam etmektedir. Buna dayalı olarak ülkelerce bir takım önlemler alınmakta, önlemlerin ve tedbirlerin dozu ve içeriği de her geçe gün artmaktadır. Her ne kadar tedavi ve özellikle aşı anlamında ilerlemeler kaydedilmiş ise de önümüzdeki yakın zaman dilimi içerisinde virüs tehdidi son bulacak gibi de görünmemektedir.

 

Özetlemek gerekirse, mücbir sebepten kasıt, sebebin meydana gelmesinde tarafların faaliyet ve işletmesi dışında meydana gelen, genel bir davranış normunun veya borcun ihlâline mutlak ve kaçınılmaz bir şekilde yol açan, öngörülmesi ve karşı konulması mümkün olmayan olağanüstü bir olaydır. Bu nedenle de her bir olayın kendi içerisinde sübjektif olarak değerlendirilmesi, tarafların söz konusu sebepten zarar görüp görmedikleri, zararlarının boyutları, derecesi ayrı ayrı ele alınması mücbir sebebin ortaya konulması açısından önem arzetmektedir.  Bu da ancak her bir münferit olay özelinde titiz bir inceleme yapılmasıyla mümkün hale gelecektir. Ancak kanaatimizce İçişleri Bakanlığı tarafından kapanmasına dair karar verilen işyerleri yönünden karar süresi boyunca kira sözleşmelerinin mücbir sebebe dayalı olarak askıya alınacaktır. Aynı zamanda da Corona Virüs Salgını nedeniyle de birden fazla alanda yaşanacak olan uyuşmazlık yargıya taşınacak ve Corona Virüs Salgını başlı başına mücbir sebep olarak değerlendirilecektir. 19/03/2020

 

 

 

 

                                                                                                    Av. Sezgin Aydın